Жилищный надзор ЧР : «Без согласия управляющей компании снизить плату за содержание жилья собственники помещений в многоквартирном доме не вправе»

Минстрой в информационном письме (Письмо Минстроя РФ от 12.07.2019 № 25373-ИА/04) разъяснил, кто имеет право изменять размер платы за жилые помещения в многоквартирном доме (далее – МКД), если дом обслуживает управляющая компания (далее – УК). 

Что именно разъяснил Минстрой России?

1. На основании ч. 7 ст.156 ЖК РФ размер платы за содержание жилого помещения в МКД, определяется на общем собрании собственников помещений в тех МКД, которые управляются УК.

2. Размер платы за содержание жилого помещения в МКД определяется с учетом предложений УК и устанавливается на срок не менее чем один год. В предложении УО о размере платы за содержание жилого помещения в МКД должны содержаться расчет (смета) и обоснование размера платы за содержание жилого помещения. Указанный размер платы устанавливается одинаковым для всех собственников помещений (п. 31 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 N 491).

3. Плата за содержание жилья должна быть достаточной для финансирования услуг и работ, которые необходимы для поддержания состояния дома в соответствии с санитарными и техническими требованиями. (Постановление Конституционного Суда Российской Федерации от 29 января 2018 г. N 5-П).

4. Внесением платы за содержание и текущий ремонт общего имущества в МКД, услуги и работы по управлению таким домом, следует учитывать, что утвержденный общим собранием собственников размер такой платы не может устанавливаться произвольно, должен обеспечивать содержание общего имущества в МКД в соответствии с требованиями законодательства и отвечать требованиям разумности (п. 16 постановления Пленума ВС РФ от 27 июня 2017 г. № 22).

5. В соответствии с ч. 8 ст. 162 ЖК РФ изменение и (или) расторжение договора управления МКД осуществляются в порядке, предусмотренном гражданским законодательством. Порядок изменения и расторжения договора управления МКД предусмотрен п. 1 ст.310, п. 1 ст. 432, ст. 450 - 453 Гражданского кодекса РФ (по договору управления МКД не вправе в одностороннем порядке изменять порядок определения размера платы за содержание жилого помещения и размер этой платы, определенный в соответствии с заключенным договором управления).

Какие выводы?

Изменять условия договора в одностороннем порядке стороны не имеют права. В частности, общее собрание собственников не вправе изменять размер платы за содержание жилья без предложений УК о размере такой платы.

Если же общее собрание собственников примет такое решение без учета предложений УК, то УК вправе обратиться в суд за защитой своих прав путем признания данного решения недействительным.

Принятие одностороннего решения общее собрание собственников о снижении платы за содержание жилых помещений порождает убытки для УК и, следовательно, для другой стороны договора (собственников) – неосновательное обогащение.