Аферы на рынке недвижимости

2 апреля в 11:49 (2013 г.) 5897

Рынок недвижимости всегда представлял собой лакомый кусок для мошенников. Высокая стоимость жилья, низкий уровень правовых знаний населения, коррумпированность чиновников, противоречия и пробелы в законодательстве являются основными причинами, которые побуждают нечистых на руку граждан на различные махинации с целью наживы, а порой и на преступные действия.

Схем махинаций на рынке недвижимости множество. В Чеченской Республике наиболее распространенная форма – мошенничество. С 90-х годов прошлого века и до нашего времени мошенники совершенствуют старые способы и придумывают новые, приспосабливаясь к меняющимся законам. Жертвами мошенников могут стать не только граждане, но и лица, профессионально работающие на рынке недвижимости, так как мошенники, как правило, хорошо ориентируются в законодательстве, обладают большим набором приемов и схем для совершения махинаций.

Мошенники, пользуясь правовой неграмотностью граждан, намеренно утаивают информацию, которая может повлечь для покупателя серьезные правовые последствия.

Так, на рынке недвижимости довольно распространена продажа квартир с обременениями. Такие сделки возможны с точки зрения законодательства, однако покупатель не всегда информируется о том, к чему может привести приобретение квартиры с обременением. Согласно Федеральному закону "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" обременение означает приобретение лицами, не являющимися собственниками, определенных прав на имущество. Это стесняющие собственника условия при владении недвижимостью. В качестве обременений могут выступать ипотека, рента с пожизненным содержанием, арест имущества, аренда, сервитут, опека, принадлежность объекта недвижимости к памятнику культуры, доверительное управление. Запись об обременениях обязательно должна содержаться в правоустанавливающем документе, а также в свидетельстве о государственной регистрации права собственности на квартиру. Обременение может возникнуть при заключении договора либо при вступлении в силу решения суда.

Обременение в виде ренты с пожизненным содержанием порой создает немалые проблемы для покупателя (рентодателя). Договор ренты предполагает, что приобретатель квартиры после заключения сделки становится ее собственником (денег за покупку квартиры он не платит, а только обеспечивает всем необходимым рентополучателя), однако проживать в ней продолжает прежний хозяин (рентополучатель). Приобретение квартиры, обремененной рентой, - дело довольно рискованное. Нередки случаи, когда пожилые люди - получатели ренты - по собственной инициативе или после уговоров предприимчивых родственников обращаются в суд за расторжением договора ренты. Квартира после удовлетворения их требований возвращается прежнему хозяину, а траты на содержание и внесенные регулярные платежи плательщику ренты не возмещаются.

Все более распространенным в нашей республике на рынке недвижимости становится арест недвижимого имущества. Опасность для потенциального покупателя состоит в том, что с момента совершения сделки до перехода права собственности проходит месяц. Если в течение этого времени на квартиру будет наложен арест, то сделка не состоится до снятия ареста.

Некоторые категории граждан согласно пункту 1 статьи 558 ГК РФ сохраняют те или иные права на помещение и после его перехода к другому владельцу, например, те, кто пользуется квартирой по завещательному отказу, договорам безвозмездного пользования либо коммерческого найма. Иногда возникает ситуация, когда наследодатель обязывает наследника, получающего недвижимость по завещанию, предоставить другому лицу на определенный срок право пользования этой или его жилплощадью (завещательный отказ).

Большие проблемы могут возникнуть у покупателя квартиры, в которой проживал человек, отбывающий наказание в местах лишения свободы. Когда гражданин получает реальный срок и убывает к месту исполнения наказания, он снимается с регистрации по месту жительства, но при этом права на проживание в ней не теряет. Бывший заключенный по истечении срока отбывания наказания имеет право зарегистрироваться в квартире, в которой проживал до этого. Выселить такого жильца практически невозможно.

Запрет на отчуждение квартиры также могут наложить органы опеки и попечительства. Обременение появляется, если среди собственников жилья есть несовершеннолетние и их интересы могут пострадать при продаже квартиры.

Среди наиболее распространенных схем этого направления можно отметить совершение сделок лицами, страдающими какими-либо психическими отклонениями, или пациентами наркологических клиник. Покупатель, не зная об этом, приобретает квартиру, а через некоторое время родственники этих граждан обращаются в суд с исками о расторжении сделки. При этом суд, конечно, принимает решение о том, что покупателю квартиры должны вернуть уплаченные за нее деньги. Но проблема состоит в том, что если сумма, указанная в договоре купли-продажи квартиры, меньше той, которая реально была за нее уплачена, то получить реальную стоимость будет очень сложно. Кроме того, слишком призрачна вероятность возврата денег, и судебные тяжбы по таким делам могут длиться годами.

Среди схем этого направления можно выделить также махинации по заведомо ложной доверенности. Продажа квартиры по заведомо ложной доверенности возможна по сговору с реальным владельцем. Продавец дает доверенность представителю на совершение сделки от своего имени, но до регистрации сделки ее отзывает - аннулирует. После регистрации сделки купли-продажи обращается в суд, утверждая, что квартира продана против его воли. Суд, естественно, принимает сторону "обманутого" владельца. Итог понятен: сделка расторгается. Возврат уплаченной суммы может растянуться на годы.

Полностью искоренить аферы на рынке недвижимости вряд ли удастся даже при самом совершенном законодательстве. Будут изданы новые акты, появятся новые схемы, а старые будут адаптированы к новым условиям.

К сожалению, у государства до рынка недвижимости руки не доходят. Проект закона N 71948-3 "О риэлтерской деятельности в Российской Федерации" с 2002 года так и остается проектом. Отменены аттестация и лицензирование риелтерской деятельности, что существенно изменило бы порядок в сфере сделок с недвижимостью. Нотариальная форма сделки договора теперь не требуется, что тоже повлияло на надежность совершения сделок.

Есть ли универсальные способы снизить потенциальные риски на рынке недвижимости? К сожалению, нет. Жертвами мошенников могут оказаться как профессионалы на рынке недвижимости, так и граждане, не владеющие специальными знаниями, ведь неподготовленному человеку распознать мошенника сложнее, чем профессионалам. Мошенники очень изобретательны в достижении своих целей, как правило, хорошо ориентируются в жилищном законодательстве и манипулируют сознанием граждан.

Чтобы максимально оградить себя от проблем при покупке недвижимости, необходимо обратить внимание на следующие моменты. До совершения сделки требуйте оригиналы паспорта, правоустанавливающих документов на жилое помещение, доверенности (если сделка совершается по доверенности).                 Договоритесь с собственником об обращении в регистрирующие органы (Росреестр, БТИ) за справками о содержании правоустанавливающих документов. В соответствии с пунктом 4 статьи 131 ГК РФ орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней, обязан предоставлять информацию о произведенной регистрации и зарегистрированных правах любому лицу. Информация предоставляется в любом органе, осуществляющем регистрацию недвижимости, независимо от места совершения регистрации. В справках (выписках из ЕГРП) указывается, какие именно документы на данный момент являются действительными, есть ли обременения (ипотека, рента, залог, арест, пожизненное содержание с иждивением и т.п.). Покупатель должен проверить соответствие всех данных тем, которые указаны в документах, по которым продавец продает жилое помещение.

В регистрирующих органах можно также получить сведения об истории сделок. Частая продажа квартиры должна насторожить покупателя, так как при притязании третьих лиц рискует именно последний покупатель. Во избежание получения поддельного документа нужно присутствовать при выдаче справок.

Особое внимание нужно обратить на жилые помещения, которые находятся в собственности у продавца меньше полугода. Если квартира, которую вы собираетесь купить, перешла к собственнику по наследству, нужно узнать, все ли наследники получили доли, причитающиеся им по закону, поскольку наследники, не вступившие в наследство, могут претендовать на свою долю позднее.

Если продавец отказывается от обращения в регистрирующие органы, есть повод насторожиться: не скрывает ли он каких-либо обстоятельств, которые могут обернуться для покупателя неприятностями в дальнейшем.

При совершении сделок по доверенности необходимо обязательно убедиться в подлинности доверенности и в том, что собственник жилья получил от посредника причитающиеся ему денежные средства. Не помешает личная встреча с собственником продаваемой квартиры.

Потребуйте у продавца справку обо всех зарегистрированных в квартире гражданах за весь период существования квартиры либо выписку из домовой книги.

Уменьшить риски при покупке (продаже) недвижимости можно, соблюдая несколько правил:

- никогда не соглашаться на "очень выгодные" условия сделок;

- указывать в договоре реальную стоимость квартиры;

- никогда не расплачиваться до регистрации сделки;

- опираться на профессионалов на рынке недвижимости (компании с проверенной репутацией) или доверить сопровождение сделки адвокату, специализирующемуся на рынке недвижимости;

- страховать риски утраты прав на недвижимое имущество в страховой компании.

Каждая сделка, даже самая простая, имеет свои особенности, поэтому минимальное знание законодательства, а лучше помощь профессионалов (даже консультативная) помогут участникам рынка недвижимости избежать неприятностей.

И.о. заместителя руководителя Управления
Росреестра по Чеченской Республике
Эскерханов Х.Д.

www.ChechnyaTODAY.com

Если нашли ошибку в тексте выделите ее и нажмите Ctrl+Enter

ОБСУЖДЕНИЕ

Комментариев нет
Картина дня? Картина дня
Песков: в ближайшее время Путин позвонит Трампу и поздравит с вступлением в должностьПесков: в ближайшее время Путин позвонит Трампу и поздравит с вступлением в должность
В мире
Капремонт монумента "Родина-мать зовет" обойдется в 2 млрд рублей   Капремонт монумента "Родина-мать зовет" обойдется в 2 млрд рублей
В России
Р. Кадыров: Очень важно сохранить и передать будущим поколениям уникальные объекты средневековой архитектуры ЧечниР. Кадыров: Очень важно сохранить и передать будущим поколениям уникальные объекты средневековой архитектуры Чечни
Власть и политика
«Кезеной Ам» открыт для зимних видов спорта«Кезеной Ам» открыт для зимних видов спорта
Спорт и здоровье
Прогноз погоды на 21.01.2017 в ЧечнеПрогноз погоды на 21.01.2017 в Чечне
Происшествия
Определились финалисты конкурса "Лучший чтец Корана" Определились финалисты конкурса "Лучший чтец Корана"
Общество
Фотография из
Идет загрузка картинки...
Добавлено:
Просмотров: